Encontrou erros na matrícula do seu imóvel?

No mercado imobiliário do litoral de Santa Catarina, especialmente em cidades como Bombinhas, Porto Belo, Itapema, Balneário Camboriú e Itajaí, é muito comum que irregularidades só sejam percebidas depois da compra do imóvel, quando o novo proprietário tenta vender, financiar, regularizar ou até incluir o bem em um inventário ou divórcio.

Esses problemas, muitas vezes relacionados à matrícula do imóvel, podem gerar insegurança jurídica e até inviabilizar negócios futuros. Por isso, entender o que está errado, o que pode ser corrigido e quando é necessário recorrer ao Judiciário é fundamental. Continue lendo!

Erros Comuns em Matrículas Antigas

Imóveis mais antigos, especialmente aqueles construídos há décadas ou transmitidos informalmente entre familiares, costumam apresentar inconsistências no registro. Entre os erros mais comuns estão:

• Descrição incorreta da área do imóvel
• Divergência entre a matrícula e a realidade física
• Ausência de averbação de construções ou ampliações
• Matrículas que não refletem a atual titularidade
• Cadeia dominial incompleta

Essas situações são frequentes em regiões que passaram por crescimento urbano acelerado, como o litoral catarinense, onde muitos imóveis foram edificados antes da exigência rigorosa de regularização registral.

Diferença Entre Posse e Propriedade

Um ponto que gera muita confusão é a diferença entre posse e propriedade.

Posse é o exercício de fato sobre o imóvel: morar, alugar, construir. Já a propriedade, por sua vez, só existe quando o nome do proprietário consta na matrícula do imóvel, registrada lá no Cartório de Registro de Imóveis.

É possível que alguém esteja na posse de um imóvel há muitos anos, mas não seja juridicamente proprietário. Em casos assim, surgem dificuldades para vender, financiar ou transmitir o imóvel aos herdeiros.

No litoral de SC, essa situação é comum em imóveis adquiridos por contratos particulares antigos ou transmitidos sem registro formal.

Construções não averbadas na matrícula

Outro problema recorrente é a existência de construções ou ampliações que não foram averbadas na matrícula.

Na prática, isso significa que, para o cartório, aquela construção simplesmente não existe. As consequências podem incluir:

• Impossibilidade de financiamento bancário
• Dificuldades na venda do imóvel
• Problemas em inventários e partilhas
• Questionamentos fiscais e urbanísticos

Mesmo imóveis bem localizados em Bombinhas, Porto Belo, Itapema, Balneário Camboriú e Itajaí podem perder valor de mercado quando apresentam esse tipo de irregularidade.

Como uma irregularidade pode ser corrigida?

Nem todo erro na matrícula exige uma ação judicial. Algumas situações podem ser resolvidas diretamente no cartório, como por exemplo casos de correções de dados objetivos, retificações de área, quando há concordância dos confrontantes, e em casos de averbação de construções devidamente regularizadas.

Por outro lado, há casos que não podem ser corrigidos apenas de forma administrativa, especialmente quando envolvem conflitos de titularidade, duplicidade de registros, ausência de título hábil para registro, divergências graves na cadeia dominial, dentre outros.

Nessas hipóteses, a solução exige uma análise jurídica aprofundada e, muitas vezes, o ajuizamento de ação judicial.

Quando é necessário ajuizar ação judicial?

A via judicial se torna necessária quando não há possibilidade de regularização direta no cartório ou quando existe conflito entre partes. Isso pode ocorrer, por exemplo, quando:

• Recusa do vendedor em assinar a escritura pública definitiva
• O imóvel foi vendido mais de uma vez, de forma irregular
• Há herdeiros ou terceiros disputando direitos
• O título apresentado não é suficiente para registro
• Existe erro antigo que compromete toda a matrícula
• Existem pedidos de leilão judicial sobre o imóvel

Cada situação deve ser analisada de forma individual, considerando a documentação disponível e a realidade do imóvel.

Considerações finais

Descobrir um problema na matrícula do imóvel após a compra é mais comum do que parece, especialmente em regiões que cresceram o mercado imobiliário rapidamente, como Bombinhas, Porto Belo, Itapema, Balneário Camboriú e Itajaí.

A boa notícia é que muitos desses problemas têm solução, desde que identificados corretamente e tratados da forma adequada, com estratégia jurídica. Por isso, a prevenção e a análise técnica são sempre o melhor caminho.

A análise jurídica documental antes e depois da compra pode evitar perdas significativas. Busque um advogado de sua confiança.

Dra. Carolina Iarocrinski
OAB/SC 59.124

Advogada Imobiliarista
@carolinaiarocrinski.adv